In dieser vertraglichen Konstellation besitzt der Hauptmieter eine besonders starke Stellung, weil er oder sie gleichzeitig Mieter (der Wohnung), aber auch Vermieter ist, weil er oder sie Untermietverträge mit allen weiteren Bewohnern/innen vereinbart. Wichtig ist hierbei, dass der Hauptmieter in seinem Hauptvertrag mit dem entsprechenden Vermieter vereinbart und festhält, dass er Untermieter in der gemieteten Wohnung aufnehmen darf. Es liegt auf der Hand, dass der Hauptmieter dabei auch als Haupt-Ansprechpartner seiner Untermieter agiert.

Ein solches Vertragsmodell empfiehlt sich eigentlich nur dann, wenn der entsprechende Hauptmieter plant, die gemietete Wohnung irgendwann alleine zu nutzen oder es vor allem mit Untermietern zu tun hat, die jeweils nur kurz in der WG verbleiben.

Falls du als Hauptmieter weitere WG-Mitglieder als Untermieter aufnimmst, musst du deinen Vermieter darüber im Voraus informieren und auch seine Erlaubnis einholen, dass du das darfst. Tust du das nicht, kann dir dein Vermieter im schlimmsten Fall auch eine Kündigung aussprechen. Die Untermiete von Mietobjekten ist dabei in der Schweiz grundsätzlich erlaubt. Eventuelle Bestimmungen im (Haupt-)Mietvertrag, welche dir die Untermiete der gemieteten Wohnung verbieten, sind dahingehend ungültig. Das heisst mit Zustimmung deines Vermieters kannst du das Mietobjekt ganz oder teilweise untervermieten, gemäss Art. 262 Abs. 2 OR kann dir diese Zustimmung nur in drei Fällen verweigert werden:

1. Wenn du dich weigerst, die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben.
2. Wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich mit deinem Hauptmietvertrag missbräuchlich sind, das heisst wenn du z.B. an der Untermiete verdienst.
3. Wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen, z.B. durch eine Zweckentfremdung des Mietobjekts.

Die Vorteile dieses Modells sind¹:

• Der Hauptmieter hält im Verhältnis zum Vermieter alle Rechte inne.
• Untermieter haften gegenüber dem Vermieter (Wohnungsinhaber) nicht gesamtschuldnerisch, sondern nur entsprechend dem jeweiligen Untermietvertrag gegenüber dem Hauptmieter. In der Regel beschränkt sich diese Haftung also auf das gemietete Zimmer sowie die gemeinsam genutzten Räume wie Wohnzimmer, Bad und/oder Küche. Eine gesamtschuldnerische Haftung bedeutet in diesem Zusammenhang, dass ein Vermieter seine Forderungen – völlig unabhängig von der Frage, wer einen Schaden verschuldet hat – von allen Mietern in voller Höhe einfordern kann. Zahlt also beispielsweise ein einzelner WG-Bewohner seinen Mietzins nicht, so kann ein Vermieter von jedem beliebigen Mieter die Schulden in voller Höhe einklagen.
• Zahlt ein WG-Mitglied seine Miete nicht, müssen Untermieter nicht einspringen, sondern nur der Hauptmieter.

Die Nachteile:

• Ein Hauptmieter haftet gegenüber dem entsprechenden Vermieter für das potentiell schuldhafte Verhalten seiner Untermieter – das heisst beispielsweise, dass ein Hauptmieter nach einer WG-Party, die komplett ausgeartet ist, aus Sicht des Vermieters für alle Schäden an der vermieteten Wohnung aufkommen muss.
• Wird der Mietzins eines einzelnen Untermieters nicht an den Vermieter (Wohnungseigentümer) bezahlt, schuldet der Hauptmieter dem Vermieter die komplette Miete.
• Der Hauptmieter kann Untermietern – also allen anderen WG-Mitgliedern – ohne die Zustimmung der anderen WG-Bewohner/innen unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen kündigen.
• Der Hauptmieter muss sich selbstständig um Nachmieter kümmern.
• Wenn der Hauptmieter aus einer Wohnung auszieht, dann müssen auch die Untermieter (unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen) ausziehen.

Vorlagen für Untermietverträge

Entsprechende Vorlagen für Untermietverträge findest du beispielsweise hier:

• Vorlage von immoscout24
• Vorlage von mietrecht.ch
• Vorlage von ums.ch

Ein Untermietvertrag sollte folgende Elemente mindestens enthalten¹:

• Genaue Festlegung, welche Räume der Wohnung oder des Hauses von deinen Untermietern genutzt werden dürfen.
• Die Höhe der Miete, die vom Untermieter zu tragenden Nebenkosten und die Kaution.
• Vereinbarung über den Umgang mit Schadensfällen und anstehenden «Schönheitsreparaturen» innerhalb der Mietzeit.
• Besondere Vereinbarungen und Regelungen zur Kündigungsfrist, die in Untermietverträgen normalerweise von gesetzlichen Kündigungsfristen abweichen.
• Wichtige Punkte aus dem Hauptmietvertrag, über die der künftige Untermieter Kenntnis haben muss.
• Verweise auf die Hausordnung, WG-Regeln und die Pflichten des Untermieters.
• Die Unterschriften beider Parteien.

Dieses Modell eines WG-Mietvertrages ist vermutlich das häufigste, weil es in der Regel für die meisten Studierenden nicht tragbar ist, gegenüber einem Vermieter als einziger Hauptmieter aufzutreten und vor allem finanziell für alle Eventualitäten geradezustehen. Deshalb treten in diesem Modell alle WG-Mitglieder als Hauptmieter auf, unterzeichnen den Mietvertrag und übernehmen so zusammen die volle vertragliche Haftung gegenüber einem Vermieter. Dies bedeutet aber auch, dass falls die Wohnung von einem einzelnen WG-Mitglied gekündigt wird, dass diese Kündigung dann auch von allen Mitgliedern ausgesprochen werden muss. Es reicht also nicht, wenn ein einzelner WG-Bewohner die Wohnung alleine kündigt.

Bei dieser Variante ist es besonders wichtig, dass eine entsprechende Nachmieterregelung vertraglich vereinbart wird, damit es bei möglichen späteren Wechseln von WG-Mitgliedern nicht zu Problemen kommt. Ausserdem ist es zu empfehlen, dass die WG-Mitglieder unabhängig vom Hauptmietvertrag eine interne schriftliche Vereinbarung treffen, die wichtige Details regelt, wie beispielsweise die Aufteilung der Nebenkosten sowie der Kosten für Strom, Telefon, TV und/oder Internet.

Die Vorteile dieses Modells sind¹:

• Alle WG-Mitglieder haben die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter einer Wohnung.
• Kein WG-Mitglied kann einem anderen die Kündigung aussprechen.
• Der Vermieter einer Wohnung muss Nebenkostenabrechnungen, Kündigungen und sonstige Schreiben immer an alle Mieter richten.
  vDer Vermieter einer Wohnung kann etwaige Forderungen nach seinem Belieben bei jedem Mieter eintreiben.

Die Nachteile sind:

• Alle WG-Mitglieder haften gesamtschuldnerisch, das heisst alle zusammen haften für alle Schäden an der gemeinsam gemieteten Wohnung, auch wenn nur eine einzelne Person schuld an einem Schaden ist.
• Es ist im Fall von Streitigkeiten und Uneinigkeit zwischen den WG-Bewihnern/innen vergleichsweise schwierig, eine einzelne Person aus der WG zu «bekommen», weil man ihr nicht einfach kündigen kann.

Die dritte Variante der Ausgestaltung eines WG-Mietvertrages ist, dass jeder Bewohner separat einen Mietvertrag mit der entsprechenden Vermietung abschliesst. Dies ist häufig der Fall, wenn solche Verträge «nur» über ein einzelnes WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen wie Bad oder Küche abgeschlossen werden – beispielsweise in Studentenwohnheimen, die aus dieser Sicht eine Sonderform von WG darstellen. Darüber hinaus empfiehlt sich diese Option vor allem für WGs, in denen sich Wochenendaufenthalter oder Studierende aufhalten, die nur für einen gewissen Zeitraum ein Zimmer suchen (z.B. Austauschstudierende).

Die Vorteile dieses Modells sind¹:

• Die jeweiligen Mieter haften nur für ihren eigenen Vertrag, das heisst ihr eigenes WG-Zimmer und die im Vertrag geregelten Gemeinschaftsräume. Pflichtverletzungen anderer Bewohner, insbesondere Schäden an Räumen im Mietobjekt, in denen sie sich nicht aufhalten, gehen nicht zu ihren Lasten.
• Einzelne Bewohner können unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und Fristen den abgeschlossenen Mietvertrag jederzeit wieder kündigen.
• Mieter von WG-Zimmern müssen sich nicht um einen Nachmieter bemühen, sondern die Vermieter selbst.

Die Nachteile sind:

• WG-Mitglieder können sich ihre Mitbewohner nicht selbst aussuchen, sondern der Vermieter schliesst selbstständig Verträge mit anderen Personen ab.
• Vermieter müssen freie WG-Zimmer selbst inserieren und nach neuen Mietern suchen.

Die Miete fair aufteilen

Für die faire Berechnung des Mietpreises für einzelne Zimmer existiert eine einfache Rechnung: teilt die Anzahl der m² der gemeinsam genutzten Wohnfläche (Wohnzimmer, Bad, Flur, Küche, etc.) durch die Anzahl der Mitbewohner und rechnet dann die Anzahl m² des jeweiligen Zimmers dazu:

(gemeinsame Wohnfläche (m²) / Anzahl Mitbewohner) + eigenes Zimmer (m²)

Die resultierende Summe setzt ihr ins Verhältnis zur Kaltmiete – weil sonst diejenigen mit einem grösseren Zimmer mehr Strom- oder Internetkosten bezahlen, was in einer WG eigentlich keinen Sinn macht. Die Nebenkosten werden dann wiederum vollständig durch die Anzahl der Mitbewohner geteilt. Diese Summe ergibt dann die jeweilige Monatsmiete.

Das gemeinsame WG-Konto

Eröffnet für eure WG ein gemeinsames WG-Konto bei einer Bank. Jeder von euch richtet sich dann einen Dauerauftrag in seinem eigenen, privaten Bankkonto ein, der jeden Monat automatisch euren Anteil an der Miete, den Nebenkosten sowie den WG-Kosten auf das gemeinsame WG-Konto überweist. Die Bezahlung der Miete an den Vermieter richtet ihr dann über einen Dauerauftrag vom WG-Konto aus ein. Auf diese Weise seid ihr sicher, dass die Miete jeden Monat fristgerecht bezahlt wird.

Überlegt euch im Voraus und bevor ihr eine neue WG gründet bzw. in eine einzieht, welche Mietvertragsmodelle für euch in Frage kommen bzw. mit welchen Modellen ihr leben könnt und wollt. Unsere kurze und knappe Empfehlung lautet dabei:

• Falls ihr eine neue WG mit Familienmitgliedern oder engen Freunden gründet bzw. in eine solche WG einzieht, ihr euch voraussichtlich (sehr) gut verstehen werdet und lange genug (mind. 2-3 Jahre) alle auch in dieser WG bleiben werdet, dann sollte jedes WG-Mitglied als Hauptmieter gegenüber dem Vermieter auftreten – oder zumindest diejenigen Personen von euch, die voraussichtlich am längsten in der Wohnung bleiben werden.
• Wenn du als Einzelperson eine coole Wohnung gefunden hast, die sich ideal für eine WG eignet, du aber niemanden persönlich kennst, der mit dir einziehen wird und du dir deshalb fremde WG-Mitbewohner/innen suchen musst, dann solltest du dir überlegen, als Hauptmieter aufzutreten und weitere (fremde) WG-Mitglieder als Untermieter aufzunehmen – sofern du es dir im Fall der Fälle finanziell leisten kannst, auch mal eine Zeit lang alleine für die Miete sowie für eventuelle Schäden aufzukommen.

Sprecht auf jeden Fall mit eurem Vermieter und regelt, ob jeweils alle Mitbewohner einer WG als Hauptmieter in den Mietvertrag aufgenommen werden sollen oder nur eine bzw. zwei Personen. Die restlichen WG-Mitbewohner können dann über Untermietverträge offiziell aufgenommen werden. Klärt dahingehend unbedingt auch ab, ob ihr Untermieter aufnehmen dürft und was passiert, falls einer oder alle Hauptmieter ausziehen möchten, währenddem die Untermieter eigentlich noch in der Wohnung bleiben wollen, und welche Kündigungsfristen für die Untermietverträge gelten.

Empfehlenswert ist es gerade für Hauptmieter mit Untermietern, entsprechende Regelungen zur Kaution und Haftung in Schadensfällen vertraglich festzulegen. Denn wenn in einer Wohnung etwas beschädigt wird, so haftet in der Regel nur der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Deshalb empfehlen wir euch, eine entsprechende Haftungsregelung in eure Untermietverträge mit aufzunehmen.